Compra financiada de imóvel e alienação fiduciária

... Mas a melhor notícia é que as pessoas podem usar a alienação fiduciária mesmo sem financiamento bancário

Até 1997 os bancos financiavam compra de imóvel e recebiam do devedor hipoteca do próprio imóvel, em garantia de pagamento do financiamento. Caso o comprador-devedor não pagasse a dívida, o banco o executava judicialmente – excutia a hipoteca. Normalmente, esse processo judicial levava anos, até que o devedor pagasse a dívida ou perdesse o imóvel (e continuasse a dever, caso a arrematação do imóvel não alcançasse o valor dívida).

Em novembro de 1997 entrou em vigor a lei que criou o instituto da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. De lá pra cá, viu-se quase absoluta adoção desse instituto como garantia dos financiamentos imobiliários, tanto pelos bancos quanto diretamente pelas incorporadoras.

Mas o que é alienação fiduciária de imóvel? É, ao lado da hipoteca, um instituto de garantia de que o financiamento será pago. A grande diferença é que, na alienação fiduciária, a “execução” do devedor corre inteiramente em cartório e não na Justiça. Explico: Basicamente são contratados estes negócios em única escritura: primeiro, compra e venda de imóvel; segundo, financiamento bancário em favor do comprador; terceiro, alienação fiduciária do imóvel comprado, em garantia do pagamento do financiamento.

Logo, temos que, ao final dos três negócios narrados, o comprador do imóvel terá dado esse imóvel em garantia ao banco. E se esse comprador-devedor ficar inadimplente (normalmente por três parcelas), o banco iniciará o simplificado procedimento de “execução”: 1.º banco requer que cartório de imóveis notifique o devedor a efetuar pagamento de parcelas atrasadas; 2.º cartório de imóveis notifica devedor a efetuar pagamento; 3.º devedor efetua pagamento em cartório (purga a mora), que repassa valores ao banco e o contrato de financiamento restabelece seu curso normal; ou 4.º devedor não paga em quinze dias e cartório de imóveis transfere propriedade do imóvel do devedor para o banco; 5.º banco promove leilão do imóvel; do valor arrecadado com o leilão paga-se a dívida e devolve-se a diferença ao devedor ou, se esse valor arrecadado for menor, a dívida fica extinta.

O instituto trouxe segurança e rapidez. Mas não foi bom somente para os financiadores. Exatamente em razão da agilidade e segurança incentivou os financiamentos (por bancos e diretamente por incorporadoras) e fez reduzir a taxa de juros. Prova disso, o sucesso dos negócios imobiliários com financiamento, em círculo virtuoso de construtoras, incorporadoras, bancos, imobiliárias, corretores, cartórios e consumidores.

Mas a melhor notícia é que as pessoas podem usar a alienação fiduciária mesmo sem financiamento bancário ou parcelamento do preço pela incorporadora. Isso mesmo: você, pessoa física, que quer vender imóvel, pode vendê-lo a prazo a outra pessoa e contratar com ela que o imóvel ficará dado em alienação fiduciária como garantia do pagamento das parcelas. Basta fechar o negócio nesses termos e requerer que o cartório lavre a escritura de compra e venda com parcelamento do preço e alienação fiduciária em garantia do pagamento.

Se um dia, como devedor, ficar inadimplente, por um desses infortúnios da vida, negocie com o credor, mostre sua intenção em pagar, para que não haja retomada do imóvel. Não repita caso de um senhor, não sei se de Abaeté ou Pompeu (essas cidades do centro-oeste de Minas “elas é tudo igual”). O gerente do banco aproximou-se dele e disse baixinho: tem uma terceira parcela de seu financiamento vencendo hoje. E ele: - então tá bão, ruim se ela tivesse perdendo ou empatando.


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